房屋拆迁补偿方式是指拆迁人依照相关法律的规定，在拆除被拆迁人房屋时给予被拆迁人补偿的方法。其中很多时候涉及到了评估、赔偿等多种流程。那么房屋拆迁的补偿方式是什么?房屋拆迁有什么法律程序?在此篇中京云拆迁律所律师来为大家就相关问题进行解读。
房屋拆迁补偿方式
关于征地拆迁的有关估价，京云拆迁律所律师表示，重置成本法最常见的评估方式。北京京云律所律师表示，这种方式也就是对企业的地上建筑物、厂房进行重置选择一个评估时间点，而后由这个实际的评估时间点所得出的重置价值。对于充值成本法，无论是土地价值还是房屋价值都可以运用成本法进行评估。如果用于生产经营则对于其生产经营的评估，一般要运用收益法，其实就是预估一下未来预期收益。一般需要选取适当的资本化率来体现，把资本投入到不动产所带来的收益率。资本化率的概念在实践当中不常运用，意思是把不动产房屋、土地投入到相关的收益当中所产生的利润率。
对于收益法的运用，主要评估一些在实践当中进行实际生产经营的商业性质的主体。一些劳动附加值比较大的劳动密集型行业、专利技术性可带来的劳动收益成几何倍增长的行业，原则上对其行业企业应按照收益法进行实际评估。尽管在某些行业，北京京云律所律师表示收益法在实践的过程中运用不是很多，评估公司不涉及收益法部分，评估公司运用较多的是成本法和市场比较法两种。
关于市场比较法，京云拆迁律师表示需要注意的是要参照类似的房地产市场价值来比较。在实践的过程中要注意属于什么用地，要参考附地范围相同性质的用地价值，主要是参照类似房地产市场的价值。需要预估出土地开发后的价值，扣除相应的税费、土地利用后相应的损耗等所体现出的市场价值。很多中小型企业都希望适用假设开发法，特别针对一些未利用的土地，也就是开发商购买后没有实际利用。或者还在申请审批规划等文件的时候，京云拆迁律师表示，这些情况下占用土地的行为就应该运用假设开发法来进行评估。
房屋拆迁的法律程序
任何一个建设项目的开工建设，都必需取得建设用地所在政府计划委员会的立项批准文件，获取建设法律许可。其次需要取得建设用地规划许可证，用地单位持建设项目批准文件到当地政府的规划局或规划办公室办理核发建设用地规划许可证。对此北京京云律所律师需要强调的是，用地单位在办理好前两项批文后，到当地国土资源局申请办理国有土地使用权批准文件，国土资源局通过审查后认为该幅用地符合国家有关政策的规定，将会核发国有土地批准文件。
拟定拆迁计划和拆迁方案拆迁人对规划拆迁范围内的建筑物、构筑物、居住人口、地理环境及被拆迁户的经济条件等进行调查核实，全面掌握具体情况，分析拆迁工作中可能会出现的情况及走势，认真研究制定切实可行的拆迁工作方法、确定拆迁期限。对于这一点，北京京云律所律师在此特别强调，拆迁人必须在专业银行开设专门的拆迁资金账户，按照拆迁工作的需要，足额存入拆拆迁资金，专款专用。拆迁人在取得上述条件后，持有关部门的批准文件到当地的房地产管理局或建设局办理拆迁许可证，取得拆迁许可证后方可实施拆迁。
评估机构筛选方式
对于拆迁工作来说，京云拆迁律师表示，一般拆迁人在整个拆迁工作中处于主导地位，被拆迁人则处于从属地位。被拆迁人所获得的补偿金是由拆迁人负责支付的，拆迁人掌握着被拆迁人的补偿金支付权。拆迁人应当向被拆迁人公示具有相应资质等级的评估机构时，北京京云律所律师认为首先需要其公示的内容公式完整后才能做出选择。而在选择估价机构时，拆迁人应当组织召开由被拆迁人代表、估价机构、拆迁管理部门组成的“听证会”。
当拆迁人与被拆迁人选择估价机构无法达成意见时，应由拆迁管理部门出面干涉。按照相关文件的规定，拆迁管理部门有权对拆迁人、被拆迁人、拆迁实施单位、评估机构施行监督、管理的行政职能。因此从这一点上来说，当拆迁人与被拆迁人因估价机构的选定发生矛盾时，北京京云律所律师表示这里应当由拆迁管理部门在已经公示的估价机构名录中抽签确定估价机构。当采取“抽签式”的方法选定估价机构时，拆迁管理部门应当邀请司法公证机关现场监督，并对抽签的器具、程序、方法、结果进行全过程的监督，抽签结果应当众宣布，并制作司法公证文书。
以上就是关于“房屋拆迁法律程序及房屋拆迁冻结期问题概述”的有关解读，房屋拆迁是根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为。对此京云拆迁律师强调，房屋拆迁补偿如果出现了不合理不公平的情形，一定要主动运用法律武器，才能更好维护自身的合法权益。